疫情下的长租公寓 多位律师解读“退租、涨价”事件

“现在进出小区都要测体温，我怎么搬家？”小文的质疑没有换来管家的太多解释，她在邻居的帮助下联系到了房东，房东称特殊时期自己也不愿意收房，解约的原因是长租公寓不能如期交付租金。

小文的情况并非个例，疫情之下，很多租户收到了长租公寓的“搬家提醒”，而业主端收到的却是“房租延期”、“免押金或解约”等单方面告知。

舆论声逐渐扩大，“蛋壳公寓要业主免租却不向租客免租”、“青客公寓无法付租金”、“自如公寓涨价”等信息被推到风潮浪尖。长租公寓们的“反常举措”是否有法律支撑？他们为何在风口浪尖“自乱阵脚”？

“疫情影响”可否为长租公寓开脱？

疫情之下，长租公寓乱象频发。包括青客、蛋壳、自如等头部企业，都被爆出拖欠业主租金、涨价、要求租客搬家等行为。

长租公寓发给业主和用户的通知，往往带着“疫情影响”相关字眼。“疫情影响”真的能够成为长租公寓拖欠租金，以及要求住户搬离的理由吗？搜狐科技采访了数位法律人士。

中国政法大学教授朱巍表示，疫情影响在特殊地区可以算作不可抗力，不可抗力是解除合同的法定事由，一级响应的地区和时段可以按照不可抗力执行，但是有几种情况不行：“一种是疫情发生之后的合同，因为这个时候已明确知道疫情的存在，合同不能解除；一种是歧视，比如因为是湖北籍的就要求他退租，这是绝对不行的。”

煜恒基金律师吴桐表示，只有在街道办要求租户撤离，才可参考不可抗力要求租客搬家：“疫情属于不可抗力，但不可抗力有严格的认定标准，当事人因为不可抗力遭受影响才能享受条款，所以二房东要求租户搬家，只能是在租户不交租金情况下要求搬家，在租户没有违约情况下，除非是疫情影响了整栋楼，街道办要求每一个租户撤离，这种情况才可以参考不可抗力要求租客搬家。”

北京市易行律师事务所律师刘君提出，租户如没有发热咳嗽等症状，出租人擅自解除合同将构成违约：“如果租户未从疫区返京，且没有发热、咳嗽等相关症状，也未接触过受感染及疑似病患，也不存在《合同法》第九十四条之法定解除情形，出租人擅自解除合同，禁止租户入住，构成违约。如租户从疫区返京，且存在发热、咳嗽等相关症状，或租户接触过受感染及疑似病患，此种情况下，应属于‘情势变更’，继续履行租赁合同将导致房东或他人健康权及生命权受到严重威胁，房东出租房屋也面临卫生及安全风险，继续履行租赁合同对房东明显不公平，且将对公众健康安全产生重大威胁，合同基础丧失，房东有权行使合同解除权。”

北京岳成律师事务所律师岳屾山则提出了极端情况下，不可要求租客退房：“比如说合同到期了，结果因为居家隔离不让走。那这就是属于不可抗力，是不能要求立马退房的。”

显然，长租公寓以疫情为由，在已解除一级响应的地区要求租户搬家，从法律层面是得不到认可的，那么，对于业主端来说，他们应该为长租公寓免除租金吗？

吴桐律师表示，可以商谈，但没有法律规定要减租：“即便二房东自身没法交钱，业主也没有义务减租，但是，因为疫情导致了这个二房东的公司受到影响，可以和业主进行商谈，但没有强行的法律规定要减租。”

岳屾山律师表示，降价和减免是房东的权利，而不是必须履行的业务：“长租公寓不能因为受疫情影响没租出去房子，就要求房东减免租金，因为租不出去房子是属于市场风险。”

朱巍教授表示，包括北京等地住建部都出台了规定，对租金进行调整，这在法律范围内是有支持的，没有出台的地方可以比照出台的规定，双方通过协商的方式解决。

朱巍教授强调了合同法中的公平原则：“公平原则是必须要说的问题，公平原则被提的很少，但也非常重要，因为这次疫情是合同双方都不想看到的，按照公平原则应该是合同双方共同承担风险，特别是对于商业住户，因为它本身就是一个商业行为，所以这种风险更应当分担。”

自乱阵脚背后的资金压力

疫情当前，长租公寓们不仅激化了业主和租客间的矛盾，带来双方维权，还引火烧身，再陷“租金贷”监管泥潭。

近日，因深圳众多蛋壳公寓业主发起维权，中共深圳市委政法委员会向深圳地方金融监管局、深圳银保监局发文，要求尽快对蛋壳公寓开展排查工作，全面了解蛋壳公寓以及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”情况。

租金贷指的是企业通过租客的名义，向第三方金融机构借贷房租，这么做租客可以分期还贷，而企业也能够提前拿到租金，用于运营和扩张。尽管“租金贷”能为租客带来“押一付一”的短期便捷，可一旦长租公寓出现现金流问题无力向业主支付房租，租户会被业主强制退租。此前，杭州鼎家公寓、上海爱公寓等多家长租公寓，皆因“租金贷”破产。

2019年年底，住建部等6部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确要求住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

根据可查询的最新数据，青客公寓租金贷占比65.4%，蛋壳公寓租金贷占比67.9%，自如公寓租金贷占比低于25%。

令人不解的是，在其它行业，例如网约车、在线旅社、生鲜配送等，都试图在疫情期间用服务质量争夺用户时，长租公寓们却反其道而行之，这背后有何难言之隐？

业内人士吴先生分析称，年后是租房高峰期，长租公寓按照以往经验在年前从业主手中收入大量房源，准备年后出租，但受疫情影响，房源无法及时租出，对长租公寓而言是一笔不小的损失。

证券分析师陈先生则表示，和自己买下房源的重资产长租公寓不同，“二房东”模式运营的轻资产长租公寓往往比较缺资金，在疫情期间还可能面临投资人撤资的问题，资金运转出现问题无力支付业主租金。

此外，从两家已经上市的长租公寓，蛋壳和青客公布的招股书和财报，可看出长租公寓面临的资金压力。

两家长租公寓都属于亏损上市。蛋壳方面，2017年蛋壳亏损为2.7亿元，2018年全年亏损扩大到14亿元，2019年仅前9个月亏损便达25亿元，同比增长210%。青客2017年净亏损2.45亿元，2018年净亏损4.99亿元，2019年净亏损4.98亿元。

并且，两家长租公寓都面临着资不抵债的情况。青客2019年财年筹资活动现金流净额为5.70亿元，但需在2019财年偿还租金分期贷款14.43亿元。截至2019年9月30日，蛋壳公寓期末现金及等价物仅剩22.98亿元，负债76.61亿元。

此外，两家长租公寓股价均已低于发行价，蛋壳公寓发行价每股13.5美元，截至发稿时间股价为每股11.63美元；青客发行价每股17美元，截至发稿时间股价为每股11.99美元。

面对资金压力，长租公寓们试图将风险转移到租户和业主身上，这引发了租户和业主的强烈反抗，最终让长租公寓处于背腹受敌的尴尬境地。不过，长租公寓如果被疫情击垮，业主和租户也将承受相应损失，只有各退一步，共同承担风险，才能带来对双方最有利的结果。